Vermietete Immobilie verkaufen

Mietbestand und tatsächliche Nutzung erfassen

Sammeln Sie alle Mietverträge mit Nachträgen, vereinbarten Nutzungsrechten und relevanter Korrespondenz. Prüfen Sie, ob die tatsächliche Belegung den Unterlagen entspricht. Stellplätze, Nebenräume oder zusätzliche Vereinbarungen können gesondert geregelt sein. Eine Mieterliste mit Namen und Monatsbetrag ersetzt den Vertrag nicht. Offene Streitigkeiten, Zahlungsrückstände und zugesagte Maßnahmen werden sachlich dokumentiert. Die Informationen müssen aktuell sein und dürfen nicht aus einem früheren Verwaltungsstand übernommen werden. Für den Kauf sind sowohl die rechtliche Bindung als auch die verlässlich belegbaren Erträge relevant.

Eigentumsübergang und Mietverhältnis auseinanderhalten

§ 566 BGB regelt unter seinen Voraussetzungen den Eintritt des Erwerbers in Rechte und Pflichten des Vermieters. Der notarielle Kaufvertrag und der spätere Eigentumsübergang sind nicht derselbe Zeitpunkt. Auch eine intern vereinbarte Übergabe von Nutzen und Lasten ersetzt nicht pauschal diese gesetzliche Einordnung. Prüfen Sie daher, wer wann gegenüber dem Mieter handelt und ob Vollmacht oder Abtretung erforderlich sind. Eine Mitteilung über geänderte Zahlung darf nicht allein aus einer unscharfen Übergabeformel abgeleitet werden. Die konkrete Gestaltung wird mit Vertragsstand, Eigentumslage und Mietunterlagen abgestimmt.

Mietsicherheiten vollständig nachweisen

Erfassen Sie Art, Höhe, Anlage und bisherige Verwendung jeder Sicherheit. § 566a BGB enthält Regeln zum Eintritt des Erwerbers in Rechte und Pflichten aus einer Mietsicherheit sowie zur verbleibenden Rückgewährverantwortung des früheren Vermieters unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Die interne Übertragung wird im Kaufvertrag eindeutig dokumentiert. Ein pauschaler Vermerk Kaution vorhanden genügt nicht, wenn Betrag oder Anlage unklar sind. Belege und Übergabeprotokoll ermöglichen den Abgleich. Die Regelung zwischen den Kaufparteien sollte nicht mit einer automatischen Entlassung gegenüber dem Mieter gleichgesetzt werden.

Abrechnung und offene Maßnahmen vertraglich zuordnen

Betriebskosten, vorausbezahlte Miete und laufende Instandhaltung können verschiedene Zeiträume betreffen. Legen Sie den internen Abrechnungsstichtag und den Umgang mit späteren Forderungen fest. Prüfen Sie zugesagte Reparaturen, Minderungen und gerichtliche Verfahren. Der Verkäufer sollte keine ungeprüfte Sicherheit über die künftige Durchsetzbarkeit jedes Mietbetrags behaupten. Der Käufer benötigt nachvollziehbare Unterlagen zu bereits entstandenen Problemen. Eine klare Regelung benennt Zuständigkeit, Übergabe der Belege und erforderliche Mitwirkung. Sie verhindert, dass nach dem Verkauf Rechnungen und Mieterkorrespondenz ohne sachliche Zuordnung zwischen den Parteien wechseln.

Beispiel: Kauf mit ungeklärter Kaution und Reparaturzusage

Eine Wohnung ist seit Jahren vermietet. Beim Verkauf stellt sich heraus, dass die Kautionsanlage unvollständig belegt und eine Fensterreparatur zugesagt ist. Vor Beurkundung werden Banknachweise, Mietnachträge und Korrespondenz beschafft. Die Parteien regeln interne Kostentragung und Übergabe der Verwaltung. Sie behandeln den wirtschaftlichen Stichtag nicht automatisch als Eigentumsübergang. Der Fall zeigt, warum Ertrag und Kaufpreis allein den Mietbestand nicht abbilden. Eine vollständige Dokumentation ermöglicht eine realistische Entscheidung und erspart spätere Vermutungen über Zusagen, Sicherheitsbetrag und Zuständigkeit.

Verkaufsakte und Übergabeplan zusammenstellen

Legen Sie Mietverträge, Zahlungsübersicht, Sicherheiten und offene Vorgänge gemeinsam mit dem Kaufvertragsentwurf vor. Markieren Sie laufende Fristen und noch fehlende Belege. Die Beratung kann Vertragsklauseln, gesetzliche Übergangsfragen und Mitteilungen an Mieter prüfen. Zusätzliche Themen wie mögliche gesetzliche Vorkaufsrechte werden bei passendem Sachverhalt gesondert bewertet. Eine freie Verfügbarkeit oder Kündigungsmöglichkeit sollte nicht ohne konkrete Prüfung zugesagt werden. Die Übergabeakte wird zum vereinbarten Zeitpunkt aktualisiert, damit Käufer und Verkäufer denselben nachvollziehbaren Stand zu Zahlungen, Unterlagen und noch offenen Aufgaben besitzen.

Checkliste für Ihre Vorbereitung

• Sämtliche Mietverträge, Nachträge und Nutzungsvereinbarungen
• Zahlungsübersicht, Betriebskostenunterlagen und offene Forderungen
• Nachweise zu Kautionen und sonstigen Mietsicherheiten
• Kaufvertragsentwurf sowie Reparatur- und Verwaltungskorrespondenz

Ordnen Sie Dokumente nach Datum. Unklare Angaben werden als offen markiert; Originale und vollständige Anlagen helfen bei der konkreten Prüfung.

Häufige Fragen

Fachliche Einordnung

Grundlagen: § 566 BGB; § 566a BGB. Die allgemeinen Informationen ersetzen keine Prüfung Ihrer Unterlagen. Zuständigkeit und erforderliche Fristen werden im konkreten Auftrag geklärt.